Η κυριότητα σε ακίνητο σημαίνει για τον κύριο πλήρη χρήση και κάρπωση του ακινήτου αυτού

Όταν από την κυριότητα αφαιρεθεί το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του ακινήτου, δηλαδή η επικαρπία, τότε η κυριότητα λέγεται ψιλή

Ο ορισμός και τα θέματα της επικαρπίας ρυθμίζονται από τον Αστικό Κώδικα και συγκεκριμένα στα άρθρα 1142 έως 1182

Η επικαρπία επί ακινήτου μπορεί να συσταθεί με σύμβαση (πχ πώληση, δωρεά, γονική παροχή), διαθήκη ή χρησικτησία, μπορεί να αφορά οφέλη που προκύπτουν από ένα μέρος ή από το σύνολο του ακινήτου και να ισχύει για ορισμένο χρονικό διάστημα (π.χ. όσο ζει ο επικαρπωτής)

Όταν συστήνεται επικαρπία, ο ψιλός κύριος διατηρεί την κυριότητα, ενώ ο επικαρπωτής έχει περιορισμένη εξουσία πάνω στο ακίνητο (μόνο χρήση και κάρπωση) χωρίς να μπορεί να θίξει το δικαίωμα του κυρίου και έχοντας την υποχρέωση να διατηρεί ακέραια την ουσία του.

Η ψιλή κυριότητα μεταβιβάζεται από τον κύριο χωρίς την έγκριση του επικαρπωτή

Αντίθετα η επικαρπία δεν μεταβιβάζεται χωρίς την έγκριση του έχοντος την ψιλή κυριότητα

Η επικαρπία παύει να υπάρχει (χάνεται) με το θάνατο του επικαρπωτή ή την παραίτησή του από το δικαίωμα αυτό και ενώνεται με την ψιλή κυριότητα, ενώ αν δεν ορίστηκε διαφορετικά είναι αμεταβίβαστη και ως εκ τούτου μπορεί να υποθηκευτεί