Τα τελευταία χρόνια, η βραχυχρόνια μίσθωση μετατρέπεται από μια συμπληρωματική πηγή εισοδήματος σε μια πλήρως επαγγελματική δραστηριότητα, που απαιτεί στρατηγική, επένδυση και συνεχή ενημέρωση. Το 2025, περισσότερο από ποτέ, ο ιδιοκτήτης καλείται να λειτουργήσει ως υπεύθυνος οικοδεσπότης, εντός ενός πιο αυστηρού και απαιτητικού πλαισίου.
Οι αλλαγές που φέρνει η νέα χρονιά αφορούν όσους νοικιάζουν καταλύματα μέσω Airbnb, Booking ή άλλων πλατφορμών βραχυχρόνιας διαμονής. Είτε κάποιος διαχειρίζεται ένα studio στο κέντρο της Αθήνας, είτε έχει ένα χαρτοφυλάκιο κατοικιών στην περιφέρεια, οι νέοι νόμοι, τα πρόστιμα, τα τέλη, αλλά και οι ανάγκες των επισκεπτών, επιβάλλουν να είναι όλοι καλύτερα προετοιμασμένοι από ποτέ.
Νομοθεσία & πρόστιμα: Πιο αυστηροί έλεγχοι
Από την 1η Ιανουαρίου 2025, ενισχύεται ο ρυθμιστικός έλεγχος γύρω από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Είναι πλέον υποχρεωτική η αναγραφή του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΜΑΒΔ). Η παράλειψη μπορεί να φέρει τσουχτερά πρόστιμα – από 20.000 ευρώ, μέχρι και το 100% του εισοδήματος σε περιπτώσεις υποτροπής.
Είναι σαφές ότι η νομιμότητα πλέον δεν είναι απλώς μία επιλογή, αλλά απαραίτητη συνθήκη και ο μόνος τρόπος για να συνεχίσει κάποιος να δραστηριοποιείται στον χώρο.
Οι κρίσιμες αλλαγές του 2025
Το νέο ρυθμιστικό πλαίσιο φέρνει μαζί του και γεωγραφικούς περιορισμούς. Καθώς έχει αυξηθεί υπερβολικά ο αριθμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε πυκνοκατοικημένες και με μεγάλη ζήτηση περιοχές, όχι μόνο αλλοιώνεται η ταυτότητα της γειτονιάς, αλλά παρατηρείται και εκτόξευση των ενοικίων, καθιστώντας δύσκολη την εύρεση στέγης για μόνιμους κατοίκους. Τόσο ο δήμος όσο και το κράτος επιδιώκουν να περιορίσουν τον τουριστικό κορεσμό και να αναζωογονήσουν τη μόνιμη κατοίκηση. Για αυτό, από 01/01/2025, δεν επιτρέπεται η καταχώριση νέων Airbnb ακινήτων σε περιοχές όπως το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, το Παγκράτι και τα Πετράλωνα. Αν δεν υπάρχει ήδη ενεργή καταχώρηση εκεί, από την 1η Ιανουαρίου 2025 και μετά δεν θα μπορεί να δημιουργηθεί νέα.
Παράλληλα, έρχονται αυξημένα τέλη ανθεκτικότητας*:
- Από Απρίλιο έως Οκτώβριο, το τέλος φτάνει τα 8€/διανυκτέρευση.
- Από Νοέμβριο έως Μάρτιο, ανέρχεται στα 2€/διανυκτέρευση.
- Αν πρόκειται για μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ., το κόστος επιβαρύνεται ακόμη περισσότερο.
Τα νέα τέλη επηρεάζουν άμεσα την τιμολογιακή πολιτική, αφού τελικά επιβαρύνουν τον επισκέπτη. Γι’ αυτό και πρέπει να ενσωματωθούν έξυπνα στη συνολική στρατηγική τιμολόγησης.
* Πρόκειται για φόρο που έχει εισαχθεί με στόχο την αντιμετώπιση των προκλήσεων που προκαλεί η κλιματική αλλαγή. Αφορά την ημερήσια χρήση κάθε δωματίου ή διαμερίσματος σε καταλύματα και βαρύνει τους διαμένοντες.
Προδιαγραφές κατοικιών – Η ασφάλεια στο προσκήνιο
Το λειτουργικό ακίνητο πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προδιαγραφές διαμονής, όχι μόνο για λόγους συμμόρφωσης αλλά και για να υπάρχει εμπιστοσύνη με τους επισκέπτες. Οι βασικές προδιαγραφές που πρέπει να πληρούνται:
- Φυσικός φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός
- Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, αντιηλεκτροπληξιακά ρελέ, σήμανση διαφυγής
- Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πιστοποιητικά μυοκτονίας και απεντόμωσης
- Φαρμακείο πρώτων βοηθειών και ένας αναλυτικός οδηγός με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης
Μέρος της απαραίτητης προετοιμασίας αποτελεί και η υποχρεωτική ασφάλιση Airbnb, με έμφαση στην αστική ευθύνη για την κάλυψη ατυχημάτων ή υλικών ζημιών.
Οι νέες τάσεις – Τι ζητούν οι ταξιδιώτες
Η εμπειρία του επισκέπτη έχει εξελιχθεί σημαντικά, αντανακλώντας τις σύγχρονες απαιτήσεις και τις καινοτομίες του κλάδου. Καθώς η αγορά έχει ανοίξει πλέον για τα καλά, οι επισκέπτες είναι πλέον πιο συνειδητοποιημένοι, με αυξημένες προσδοκίες σε θέματα καθαρισμού και υγιεινής αλλά και ασφαλούς πρόσβασης και λειτουργίας. Ο επαγγελματισμός και η διαφάνεια του οικοδεσπότη, θεωρούνται πλέον αδιαπραγμάτευτα για κάθε επισκέπτη. Η αγορά πλέον γεμίζει με επαγγελματικά listings, δηλαδή πλέον δεν υπάρχουν μόνο ιδιώτες της διπλανής πόρτας, αλλά εταιρείες που διαχειρίζονται δεκάδες ακίνητα. Η διαφοροποίηση έρχεται μέσα από ποιοτικές premium υπηρεσίες: welcome kits, digital guidebooks, υπηρεσίες προσωπικής φροντίδας και εξυπηρέτησης (concierge), ακόμα και συνεργασίες με τοπικούς παρόχους εμπειριών. Όλα αυτά προσφέρουν το κάτι παραπάνω που κάνει ένα κατάλυμα να ξεχωρίσει.
Εργαλεία και ασφάλιση: Οι βασικοί μας σύμμαχοι
Η τεχνολογία βοηθά σημαντικά στη διαχείριση – από το dynamic/smart pricing (διαμόρφωση τιμών ανάλογα τη ζήτηση) μέχρι την keyless (χωρίς κλειδί) είσοδο, οι ιδιοκτήτες που αξιοποιούν σωστά τα επαγγελματικά εργαλεία Airbnb έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.
Channel managers, ειδικά δηλαδή εργαλεία, διευκολύνουν τη διαχείριση πολλών πλατφορμών ταυτόχρονα, συγχρονίζοντας τα ημερολόγια κρατήσεων για την αποφυγή διπλοκρατήσεων, αλλά και επιτρέποντας την παρακολούθηση των κρατήσεων μέσα από ένα σημείο. Επιπλέον, τα συστήματα αυτοματοποιημένης επικοινωνίας εξοικονομούν χρόνο με προσχεδιασμένα μηνύματα και απαντήσεις.
Όμως τα εργαλεία από μόνα τους δεν αρκούν. Η προστασία του ακινήτου και της επιχείρησης μέσω ασφάλισης είναι εξίσου κρίσιμη. Η ασφάλεια βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν είναι πλέον προαιρετική — είναι το δίχτυ ασφαλείας που προσφέρει προστασία σε περίπτωση ζημιών από επισκέπτες, τραυματισμών τρίτων ή απρόβλεπτων φυσικών φαινομένων.
Η υποχρεωτική ασφάλιση Airbnb προσφέρει τη σιγουριά ότι, ακόμα και σε δύσκολες στιγμές, η περιουσία μας δεν θα κινδυνεύσει. Γι’ αυτό, όλο και περισσότεροι επαγγελματίες hosts επιλέγουν εξειδικευμένες ασφαλιστικές λύσεις όπως το ERGO My Home Bnb, που σχεδιάστηκε ακριβώς για τις ανάγκες της βραχυχρόνιας φιλοξενίας.
Αναδημοσίευση απο το ERGO BLOG
