Σάββατο, 13 Ιουλίου 2024

Ανάλυσέ το! Ασφάλιση Ξενοδοχείου με ισόγεια καφετέρια σε νεοκλασικό κτήριο

Δημοσίευση: 18/10/2022

Ανάλυσέ το! Δείτε ξανά την νέα εκπομπή του insuranceforum web tv «Aνάλυσέ το», με παρουσιαστή τον κ. Χρύσανθο Νικολάκο, Μεσίτη Ασφαλίσεων-Πραγματογνώμονα Μηχανικό της Prooptiki Insurance Brokers!

Το κτήριο βρίσκεται στο Πειραιά πλησίον αρχαιολογικού χώρου, είναι προσόψεως και ο φέροντας οργανισμός του είναι μικτός και ειδικότερα πέτρινοι φέροντες τοίχοι με πλάκες beton B160 ST-I-, κατασκευής ~1950. Έχει 5 αυτοτελή επίπεδα και δύο ανεξάρτητες εισόδους ήτοι ισόγειο κατάστημα με υπόγειο αποθηκευτικό χώρο και 4 όροφοι με δώμα, με εμβαδό επιπέδου125μ2 έκαστο. Τη παρούσα, όλα τα επίπεδα είναι στο πέρας της συνολικής ανακαίνισης ωστόσο στο παρελθόν είχαν χρήση ισόγειου καταστήματος και υπερκείμενων κατοικιών. Ολόκληρο το κτήριο εκμισθώνεται συμφώνως ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης ωστόσο δύναται να υπεκμισθωθεί σε Τρίτους συμφώνως σχετικού όρου του μισθωτηρίου, λήγει αζημίως σε 25 έτη και ισχύει έναντι κάθε νέου κτήτορα, σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής μεταβιβάσει το ακίνητο. Ωστόσο δεν υπάρχει πρόβλεψη για τη προστασία των μερών στην ειδική περίπτωση πλήρους καταστροφής του μίσθιου.

Σύμφωνα με το πιο πρόσφατο Ρυμοτομικό Σχέδιο Χρήσεων Γης του σχετικού Δήμου, η συνολική έκταση του ακινήτου έχει ενταχθεί σε τμήμα της Πόλης που έχει χαρακτηρισθεί παραδοσιακό ωστόσο παρέχονται σε αυτό όροι δόμησης, υπό τη προϋπόθεση σχετικής επιπρόσθετης αδειοδότησης από ειδικές υπηρεσίες, ενδεικτικά όχι περιοριστικά, Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, Υπηρεσία Νεωτέρων Μνημείων, Εφορεία Αρχαιοτήτων Πειραιώς και Νήσων κλπ. Τη παρούσα, δεν ελλοχεύει κίνδυνος αναγκαστικής απαλλοτρίωσης ωστόσο το συγκεκριμένο ακίνητο διαπιστώθηκε προστατευμένο από ισχύον σχετικό ΦΕΚ συμφώνως της σχετικής έρευνας στο Αρχαιολογικό Κτηματολόγιο.

Το κτήριο νωρίτερα της συνολικής ανακαίνισης βρισκόταν σε μέτρια κατάσταση, δεν εξοπλιζόταν με ασανσέρ και λοιπές ΗΜ εγκαταστάσεις. Η σκεπή, τα δάπεδα, τα κλιμακοστάσια, τα κουφώματα, τα ντουλάπια και τα έπιπλα ήταν μασίφ ξύλινα. Δεν διαπιστώνονταν σοβαρά πραγματικά ελαττώματα ή άλλες σοβαρές ορατές ενδείξεις φθοράς στη κατασκευή καθότι εδράζει σε βράχο και τύγχανε συντηρήσεων, σε αραιά διαστήματα. Αυθαίρετες κατασκευές και παραβάσεις δεν μπορούσαν να διαπιστωθούν καθότι τυγχάνει κατασκευής προ του 1955 και θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο. Σχετικά πολεοδομικά ή/και συμβολαιογραφικά σχέδια δεν βρέθηκαν. Στοιχεία μπορούσαν να αντληθούν μόνο από τίτλους ιδιοκτησίας και προικοσύμφωνα τα οποία έχουν πλέον απωλέσει την ισχύ τους. Τα δε υφιστάμενα όμορα και περιμετρικά κτήρια είναι επίσης νεοκλασικά με μικτές χρήσεις.

Σύμφωνα με το μισθωτήριο, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ανακαινίσει πλήρως το μισθωμένο κτήριο, κατόπιν νόμιμων αδειοδοτήσεων, σε όλα τα επίπεδα του και να αλλάξει τις χρήσεις του, εφόσον αυτό επιτρέπεται από τη Δημόσια Αρχή, με ιδία δαπάνη με σκοπό την ιδία εκμετάλλευση ή/και την υπεκμίσθωση του. Προς τούτο μελετήθηκε και εκδόθηκε άδεια ανακαίνισης και αλλαγής των χρήσεων του και ειδικότερα το ισόγειο άλλαξε χρήση σε χώρο υγειονομικού ενδιαφέροντος με υπόγειο αποθηκευτικό χώρο και ειδικότερα καφετέρια με πρόχειρο φαγητό-ποτό και οι υπερκείμενοι όροφοι διαρρυθμίστηκαν σε διαμερίσματα τύπου short stay, 2 ανα όροφο. Το ισόγειο κατάστημα με τον υπόγειο αποθηκευτικό του χώρο, θα υπεκμισθώνεται σε ενδιαφερόμενους με μακροχρόνιες υπεκμισθώσεις και τα διαμερίσματα θα υπεκμισθώνονται με βραχυχρόνιες ΥΠΕΞ μισθώσεις μέσω πλατφορμών ενοικίασης διαμερισμάτων πχ Airbnb κλπ.

Προκειμένου να αδειοδοτηθεί, συμφώνως των περιορισμών του από τις παραπάνω Κρατικές Υπηρεσίες, διατηρήθηκε ο μικτός φέροντας οργανισμός ωστόσο ενισχύθηκε με εσωτερικό μεταλλότυπο, ριζοπλισμούς και τσιμεντοενισχύσεις όπου αυτό κρίθηκε απαραίτητο. Στην σχετική μελέτη ενισχύσεων συμπεριλήφθηκε και η κατασκευή φρέατος ασανσέρ καθώς και ειδικών μικρότερων φρεατίων για τη διέλευση καλωδιώσεων και αγωγών που εξυπηρετούν την εγκατάσταση σύγχρονων ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων θέρμανσης, ψύξης, κλιματισμού κλπ. Επιπροσθέτως εκπονήθηκε ειδική μελέτη αερίου (ATEX) καθώς και παραπομπή της, στις μελέτες ενεργητικής και παθητικής πυρασφάλειας, λόγω χρήσης αφενός προπανίου, στο κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος, αφετέρου φυσικού αερίου στους ορόφους. Οι όψεις, η στέγη και το δώμα παρέμειναν ίδια ωστόσο ανακαινίσθηκαν δεόντως και τα κουφώματα των όψεων αντικαταστάθηκαν με νέα, στο ίδιο άνοιγμα, συμφώνως των υποδείξεων των Κρατικών Υπηρεσιών.

Από τις πληροφορίες που μας παρείχε ο μισθωτής του κτηρίου διαπιστώθηκαν τα κάτωθι:

1- Το κτήριο ενοικιάζεται, ως είχε, με το ποσό των 6.000€ μηνιαίως και 72.000€ ετησίως.

2- Το ισόγειο και υπόγειο επίπεδο, κατόπιν της συνολικής ανακαίνισης, θα υπεκμισθώνεται για 5.000€ μηνιαίως και 60.000€ ετησίως.

3-Η Αγοραία Αξία του ακινήτου, ως είχε, εκτιμήθηκε 500.000€ με μισθωτική απόδοση ~14,4% υπερ του ιδιοκτήτη.

4-Η Αγοραία Αξία του ακινήτου κατόπιν της συνολικής ανακαίνισης και αλλαγής χρήσεων του εκτιμήθηκε στα 2.000.000€

5-Τα υπερκείμενα του καταστήματος διαμερίσματα κατόπιν της ανακαίνισης, εκτιμήθηκε ότι θα αποφέρουν ετήσια μισθώματα υπεκμίσθωσης 160.000€ υπερ του μισθωτή.

6-Η Αντικειμενική Αξία του ακινήτου, ως είχε, συμφώνως των εκκαθαριστικών ΕΝΦΙΑ διαπιστώθηκε 390.000€.

7-Η Ασφαλιστική αξία των βελτιώσεων, σε βάση New for Old και συνεκτίμηση των ειδικών υλικών κατασκευής του μεταλλότυπου και ενισχύσεων του φέροντα οργανισμού καθώς και της ανακαίνισης υπολογίζεται σε αξία ~1.000.000€

8-Η Ασφαλιστική Αξία του φέροντα οργανισμού του κτηρίου, ως έχει, σε βάση Τρέχουσας Ασφαλιστικής Αξίας, υπολογίζεται σε συνολική και εις στρογγυλοποίηση αξία μόλις 151.500€ χωρίς να υπολογίζονται λοιπές αποσβέσεις ήτοι φυσική, λειτουργική, οικονομική κλπ.

Ποιο θα ήταν το καταλληλότερο σχήμα ασφάλισης και ποια κεφάλαια θα προτείνατε σε συνθήκες μελέτης PML, στη «δήλωση εξατομικευμένης συμβουλής»;

Η απάντηση στο παρακάτω βίντεο!

Ακολουθήστε το insuranceforum.gr στο Google News.

Διαβάστε Ακόμα

36th Thessaloniki Insurance Conference

Παρασκευή 9 Φεβρουαρίου

«Αντιμετωπίζοντας προκλήσεις – Δημιουργώντας ευκαιρίες»