Σάββατο, Μάι 8 2021

Ζημίες από διαρροή υδάτων σε πολυκατοικία Ευθύνη όλης της πολυκατοικίας ή μόνο του “αμελούς” συνιδιοκτήτη;

Δυστυχώς δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που λόγω διαρροής υδάτων στα υδραυλικά συστήματα στο σκελετό μιας πολυκατοικίας προκαλούνται ζημίες όχι μόνο στο ακίνητο το οποίο αυτοί οι σωλήνες εξυπηρετούσαν, αλλά και στα γειτονικά διαμερίσματα, ιδίως αυτά που βρίσκονται στον όροφο κάτω από τους σωλήνες.

Με δεδομένο ότι σε μια πολυκατοικία υπάρχει “συγκυριότητα αναγκαστική” στα κοινόχρηστα μέρη αυτής, σε περίπτωση φθοράς και καταστροφής σωλήνων λόγω διαρροής νερού, ευθύνεται όλη η πολυκατοικία ή μόνο ο ιδιοκτήτης του οποίου το διαμέρισμα εξυπηρετούσαν οι σωλήνες που εμφάνισαν τη διαρροή;

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και των άρθρων 1, 2 § 1, 4 § 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του εισαγωγικού του Νόμου, συνάγεται σαφώς ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διαιρεμένη) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση.

Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας σύμβαση είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών κατά τα άρθρα 4 § 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929 (βλ. ΑΠ 1633/2003). Εκτός από τις κατασκευές και εγκαταστάσεις που ενδεικτικά στο Νόμο 3741/1929 (άρθρο 2 § 1) και στον ΑΚ (άρθρο 1117) αναφέρονται ως κοινά μέρη της οικοδομής, είναι δυνατόν και άλλες, σύμφωνα με το κριτήριο της χρήσης, να αποτελέσουν αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας (αφού θα χρησιμεύουν στην κοινή χρήση των ιδιοκτητών).

Έτσι, αποτελούν κοινόκτητο και κοινόχρηστο πράγμα οικοδομής και οι εγκαταστάσεις παροχής και αποχέτευσης νερού, αφού όπως είναι πρόδηλο, παρέχουν χρησιμότητα σε όλους τους δικαιούχους της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΑΠ 406/1996).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του εισαγωγικού του Νόμου, συνάγεται σαφώς ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διαιρεμένη) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας σύμβαση είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών κατά τα άρθρα 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 (ΑΠ 1633/2003).

Εκτός από τις κατασκευές και εγκαταστάσεις που ενδεικτικά στο νόμο 3741/1929 (άρθρο 2 § 1) και στον ΑΚ (άρθρο 1117) αναφέρονται ως κοινά μέρη της οικοδομής, είναι δυνατόν και άλλες, σύμφωνα με το κριτήριο της χρήσης, να αποτελέσουν αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας (αφού θα χρησιμεύουν στην κοινή χρήση των ιδιοκτητών).

Έτσι, αποτελούν κοινόκτητο και κοινόχρηστο πράγμα οικοδομής και οι εγκαταστάσεις παροχής και αποχέτευσης νερού, αφού όπως είναι πρόδηλο, παρέχουν χρησιμότητα σε όλους τους δικαιούχους της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΑΠ 406/1996).

Aναφορικά με τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών από την αποκλειστική ιδιοκτησία, από τη διάταξη του άρθρου 6 § 1 του άνω ν. 3741/1929, συνάγεται ότι ο κύριος χωριστής ιδιοκτησίας έχει υποχρέωση να τη διατηρεί σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μην μπορεί να προκύψει από αυτή βλάβη στη χρήση των λοιπών διαιρετών ιδιοκτησιών.

Η παράλειψη της υποχρέωσης αυτής γεννάει ενοχική αξίωση των λοιπών ή του βλαπτόμενου να ζητήσουν αποζημίωση. Αν η πιο πάνω παράλειψη του συνιδιοκτήτη είναι και υπαίτια, δικαιούται ο ιδιοκτήτης της βλαπτόμενης χωριστής ιδιοκτησίας του να στραφεί κατά του ζημιώσαντος με βάση τις διατάξεις για την αδικοπραξία και να ζητήσει πλήρη ικανοποίηση.

Εξάλλου, σε σχέση με τις υποχρεώσεις από την αναγκαστική συνιδιοκτησία πάνω στα κοινά πράγματα, κατά το άρθρο 5 εδάφ. β’ και γ’ του πιο πάνω νόμου 3741/1929, καθένας από τους συνιδιοκτήτες συμμετέχει υποχρεωτικά στη συντήρηση και επισκευή των κοινών μερών της οικοδομής και ευθύνεται ατομικά ή και παράλληλα με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες για την επισκευή τους, κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας του. Για κάθε δε υπαίτια ζημιογόνο παράλειψη των άνω συνιδιοκτητών ή του διαχειριστή εντολοδόχου τους σε σχέση με τις ανατεθείσες κατ’ άρθρα 4 και 13 του ως άνω νόμου από τον Κανονισμό υποχρεώσεις του, για συντήρηση και επισκευή των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, ο βλαπτόμενος ιδιοκτήτης έχει αξίωση αποζημίωσης, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 914, 922, 926, 932, 714, 297, 298 ΑΚ (ΑΠ 914/2005).

Στην περίπτωση αυτή (υποχρεώσεις από κοινά βάρη) η κύρια υποχρέωση όλων των συγκυρίων συνίσταται σε επιχείρηση πράξης, η οποία ως εκ της φύσης της είναι αδιαίρετη παροχή. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 494 παρ. 1, 481 και 482 του ΑΚ, αν περισσότεροι οφείλουν αδιαίρετη παροχή, καθένας από αυτούς έχει την υποχρέωση να την εκπληρώσει ολόκληρη, ο δε δανειστής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει την παροχή, κατά την προτίμησή του, από οποιονδήποτε οφειλέτη.

Αν όμως η διαρροή προέρχεται από σωληνώσεις ταγμένες στην εξυπηρέτηση συγκεκριμένου διαμερίσματος, ευθύνη έχει μόνο ο εν λόγω ιδιοκτήτης.Με βάση τις διατάξεις των άρθρων 3 παρ. 1 και 6 παρ. 1 Ν. 3741/1929 ιδρύεται υποχρέωση του οροφοκτήτη να διατηρεί και να επισκευάζει τις βεράντες και τις υδραυλικές σωληνώσεις της οικίας του, ήτοι να λαμβάνει μέτρα προς αποτροπή της βλάβης των λοιπών ιδιοκτητών. Η παράλειψη της υποχρέωσης συντήρησης της χωριστής ιδιοκτησίας εκθέτει τον ιδιοκτήτη σε αποζημίωση των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, αν από τούτη επέλθει βλάβη σε αυτούς. Αν η πιο πάνω παράλειψη του ιδιοκτήτη είναι και υπαίτια δικαιούται ο βλαπτόμενος να στραφεί κατά του ζημιώσαντος με βάση τις διατάξεις της αδικοπραξίας (I. Κατράς, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, 2009, σελ. 1118-1119). Εξάλλου, σε περίπτωση παράλειψης του οροφοκτήτη να λάβει μέτρα αποτροπής της ζημίας των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, ο βλαπτόμενος από τη μη επισκευή των φθορών διαμερίσματος έχει δικαίωμα να αξιώσει την επισκευή αυτών, ώστε να αρθεί η προσβολή του (άρθ. 1108 εδ. α` ΑΚ ).

Το γεγονός ότι η επισκευή αυτή κατέστη αναγκαία από ελαττωματική αρχική κατασκευή, υπαιτίως ή ανυπαιτίως, από τον εργολάβο της όλης οικοδομής, προτού καταστεί ιδιοκτήτης ο εναγόμενος, δεν έχει έννομη επιρροή ως προς την υποχρέωση, που έχει αυτός, προς επισκευή, έναντι του βλαπτόμενου ιδιοκτήτη του κάτω διαμερίσματος της ίδιας οικοδομής (ΑΠ 1223/2012 ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ). Επίσης, κατά το άρθρο 6 § 1 του ν. 3741/1929 , ο ιδιοκτήτης κάθε ορόφου ή μέρους αυτού κατασκευάζει και διατηρεί, με δική του δαπάνη, το πάτωμα στο οποίο βαίνει, τις θύρες, που ανήκουν ιδιαιτέρως σε κάθε ιδιοκτησία, τους θόλους, τα δωμάτια και τις οροφές των δωματίων αυτού. Η διάταξη αυτή αναφέρει ενδεικτικά και όχι αποκλειστικά τα υπαγόμενα στη διαιρετή ιδιοκτησία επί μέρους πράγματα και τα κύρια από αυτά, που περικλείουν και αποτελούν τη διαιρετή ιδιοκτησία. Από την ως άνω διάταξη σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 3 § 1, 5, 9 παρ. 2 και 3 του ν.3741/1929 και το άρθρο 1006 ΑΚ προκύπτει ότι ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος έχει υποχρέωση να διατηρεί τη διαιρετή ιδιοκτησία του σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μη μπορεί να προκύψει από αυτήν βλάβη στη χρήση των λοιπών διαιρετών ή των κοινών της οροφοκτησίας. Παρόλο που στη διάταξη του άρθρου 6 § 1 του ν. 3741/1929 δεν γίνεται ρητή αναφορά σε «υποχρέωση», ωστόσο αυτό προκύπτει από το όλο πνεύμα και το σκοπό της και της εισηγητικής έκθεσης του νόμου. Συνεπώς, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος ευθύνεται, κατά την § 1 του άρθρου 6 του ν. 3741/1929 , έναντι των λοιπών κυρίων της οροφοκτησίας από τη μη διατήρηση ή πλημμελή συντήρηση της διαιρετής του ιδιοκτησίας και της δυνάμενης να επέλθει εξ αυτής βλάβης και μπορεί να υποχρεωθεί στη λήψη των μέτρων που επιβάλλονται για την αποτροπή της βλάβης ή στην καταβολή αποζημίωσης. Περαιτέρω, αν η πιο πάνω παράλειψη του συνιδιοκτήτη είναι και υπαίτια, δικαιούται ο συνιδιοκτήτης που ζημιώνεται και προσβάλλεται κατά τούτο στο εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας του, να στραφεί κατά εκείνου και να ζητήσει αποζημίωση κατά τις διατάξεις των άρθρων 914, 932, 297, 298 ΑΚ.

Πηγή: https://www.lawspot.gr

Διαβάστε Ακόμα